Umowa najmu a koronawirus

Umowa najmu a koronawirus to temat, który jest redagowany od dłuższego czasu. 1 kwietnia 2020 r. wszedł w życie pakiet dot. tarczy antykryzysowej, który obejmuje ustawy: ustawę o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, ustawę o zmianie ustawy o systemie instytucji rozwoju,  a także projekt ustawy o udzielaniu pomocy publicznej w celu ratowania lub restrukturyzacji przedsiębiorców, który nie został jeszcze uchwalony. Tzw. tarcza antykryzysowa ma także spore znaczenie dla obowiązujących umów najmu.

Najem w galeriach handlowych

Jak wiadomo, zakazano prowadzenia działalności gospodarczej w obiektach handlowych o powierzchniach sprzedaży powyżej 2000 m2. Pojawiły się wątpliwości, co z zawartymi umowami najmu. Postulowano obniżenie czynszu najemcom, jednak ostatecznie zdecydowano, że w czasie zakazu wygasają wzajemne zobowiązania stron umów najmu. Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań oznacza, że najemcy są zwolnieni z czynszu i opłat, a z kolei wynajmujący mogą żądać opróżnienia lokalu na czas stanu epidemii. 

Ustawodawca wskazał jednocześnie, że uprawniony do używania powierzchni handlowej (najemca) powinien złożyć udostępniającemu (wynajmującemu) bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.

Przedłużenie umów najmu lokalu

Umowy najmu lokalu, które zostały zawarte przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej, a którym czas obowiązywania umowy upływa po tym dniu a przed dniem 30 czerwca 2020 r., zostają przedłużone do 30 czerwca 2020 r. Do przedłużenia konieczne jest złożenie oświadczenia woli przez najemcę, które należy złożyć najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy. Przedłużenia nie stosuje się:

  • do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce   z zapłatą:

 

    1. czynszu lub
    2. innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
    3. opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych

– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub

  1. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub
  2. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub
  3. do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

umowa najmu a koronawirus

Umowa najmu a koronawirus – czy można wypowiedzieć najemcy umowę najmu lub wysokość czynszu?

Ustawa wprowadziła również zakaz wypowiadania najemcy umowy najmu lokalu lub wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. W tym przypadku również przewidziano wyjątki, w których nie stosuje się zakazu, a mianowicie jeżeli:

  1. lokator, pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  2. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  3. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, lub
  4. najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu,
  5. najemca naruszy postanowienia umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu (dotyczy umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne)
  6. konieczna jest rozbiórka lub remont budynku, w którym znajduje się ten lokal (dotyczy umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne).

Jeżeli umowa najmu lub wysokość czynszu zostały wypowiedziane przez wynajmującego przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy, które najemca powinien złożyć najpóźniej              w dniu upływu tego terminu. Umowa najmu a koronawirus to temat rzeka – grunt, to dobrze się z nim zapoznać.

Apl. adw. Agnieszka Skoracka

 

UZYSKAJ PORADĘ

* Te pola są wymagane.